Привет подписчикам и читателям. Действуют ли REIT-фонды в России, что это и как инвестировать в проекты по недвижимости.
На фоне санкций тема будет актуальной как для новичком, так и для уверенных китов финансовой арены.
Особенности инвестиционного проекта
Схема REIT-траста популярна среди любителей «тихого хода». Инвестор вкладывает деньги (покупает часть в трасте) и регулярно получает прибыль.
По условиям сделки это может быть раз в: месяц, квартал, год.
Фонд берет на себя обязательства по поиску удачных (выгодных) проектов для финансирования.
В дальнейшем все управление лежит на организаторах траста. Дольщик лишь ожидает прибыль.
Для инвестиционного REIT-траста характерно:
- Порог инвестиций в недвижимость 78 % и выше.
- Оборотный процент по дивидендам для клиентов до 90 %.
- Управление советом директоров.
- В составе не менее 100 дольщиков.
- Не допускается концентрация 50 % акций в одних руках.
Фонды работают в направлениях:
- покупка/продажа готовых объектов фонда недвижимости;
- спонсирование строительства новых зданий;
- ипотечное кредитование;
- управление объектами недвижимости с целью получения прибыли (сдача помещений жилого, коммерческого фонда в аренду, др.).
В качестве объектов рассматривают:
- ресторанно-гостиничный бизнес (хостелы, отели, дома отдыха, т.д.);
- складские помещения;
- офисы;
- жилой фонд (квартиры, частные застройки, апартаменты, пр.);
- производственные площади (фабрики, заводы, цехи);
- объекты инфраструктуры (вышки связи, ЛЭП, дороги, социальные коммуникации).
При этом фонд работает на деньги пайщиков, но и львиная доля дохода идет на уплату дивидендов.
Аргументы «за» и «против»
В сравнении с другими инвестиционными формами REIT-фонды имеют массу преимуществ:
- Простая, интуитивно понятная, схема вкладов. Для обычных дольщиков вовлечение в процесс минимален. Необходимо грамотно выбрать фонд, внести деньги и набраться терпения. Отслеживать изменения рынка, искать и управлять проектом будет фонд.
- Минимальный стартовый порог. В РФ представлены проекты с входом от 1000 рублей, тогда как для самостоятельной покупки недвижимости потребуются миллионы.
- Надежность и безопасность проекта, рынок недвижимости непостоянен и подвержен большому риску. Долевое участие позволяет разделить негативные моменты между всему пайщиками, что позволит быстрее восстановиться.
- Высокая доходность. Стоимость самих паев растет. Плюс регулярно поднимается арендная планка. Оборотный процент от вклада составить до 15 % в год.
- Быстрая оборотность. Продажа/покупка долей доступна на любой бирже.
- Стабильность и возможность провести диверсификацию. Разбавить инвестиционный портфель ЦБ участника REIT-траста можно на любом этапе.
- Защита от инфляции. В случае изменения цен арендную плату можно поднять, что в пересчете не повлияет дивиденды.
Есть в схеме и подводный камень:
- Зависимость от управляющего фондом. Одно неверное решение по вкладам, и инвесторы проигрывают: теряют деньги и имущество.
Важно внимательно отнестись к выбору траста.
Типизация фондов
Различают три варианта ведения дел:
- Долевой формат – основная часть проектов (до 92 %). На средства дольщиков приобретается недвижимость, которую впоследствии перепродают или сдают в аренду. Каждый участник схем получает положенный процент. Организаторы фонда – процент комиссии за услуги.
- Ипотека – суммарный капитал всех участников идет на кредитование покупки жилья. Прибыль формируется из процентных начислений по возврату. Каждый дольщик по итогу получает свой процент.
- Смешанная форма – гибриды встречаются редко (не более 1 % из 100 по всем направлениям). Проект совмещает элементы долевого участия и ипотеку.
Правильный выбор фонда гарантирует дольщику сохранение и приумножение капитала. Важно не ошибиться в решении.
Коллективная недвижимость в России
Широкой популярности проекты REIT-фондов на сегодня в РФ не получили. Впрочем, наблюдается заметное движение вверх.
Разные по масштабу проекты развиваются на деньги инвесторов из народа.
Внимание привлекают ПИФы, с ориентацией на работу с недвижимостью. В их организации есть свои особенности:
- Дольщик платит налоги дважды: корпоративная доля; процент с прибыли.
- Прямая регистрация не разрешается.
- Для получения разрешения на деятельность необходимо поручительство сторонней компании.
Эти особенности усложняют работу с отечественными REIT-трастами.
Возможные варианты сотрудничества на питерской бирже представлены международным форматом:
- American Tower Corp (сотовые вышки).
- Host Hotels & Resorts (отельный бизнес).
- Boston Properties (офисный сектор).
REIT-фонд отечественного формата:
- «УралСиб»;
- «Открытие»;
- «Сбербанк».
Проекты умерены по стоимости (от тысячи рублей). Работают с жилым и коммерческим фондом, что определяет уровень доходности.
Ставьте лайки, подписывайтесь на канал, с нами вы не пропустите важные новости.